كافة الأعمال والإجراءات التى تواجه عميلنا العزيز فى كافة المجالات وهى كثيرة جدا ومنها مايأتى : -

>

 

عميلنا العزيز

 

يمكن لنا مساعدتك فى إتخاذ كافة الإجراءات اللازمة عند شراء عقار او شقة تمليك  ( وحدة سكنية )  وكذلك فى إتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لدى مكتب الشهر العقارى وإنهاء إجراءات تسجيلها 

 

 

 

عند شراء شقة تمليك

 

يتم عمل معاينه للعقار الكائن به الشقة المطلوب شراءها ، لمعرفة مساحتها ومواصفات قبل الشراء .

عدم شراء شقة  تحت الانشاء ، حيث انه بعد اتمام البناء سوف تتغير المساحات أو التقسيم الداخلى بها وتختلف فيما بين الواقع والرسومات .

اما فى حالة ايجاد  شقة وعاينتها و قبولتها وتم الاتفاق على قيمتها مع البائع  ،

 

 هنا  هام جدا جداالاطلاع على كافة مستندات ملكية البائع كالعقد سند ملكيته للعقار او الشقة المراد شرائها  واصل الترخيص بالبناء والرسومات الهندسية ، وخلافه ....

 

و مستندات البائع هى  : -

 

 

 

سند الملكية  :

 

·         عقد البيع المسجل "العقد الأخضر"  ،    (  وهو أفضل واهم سندات الملكية  ) ويتم الاستعلام عن العقد سند الملكية بالشهر العقارى .

 

أو

 

·         عقد البيع الابتدائى غير المسجل ،  وهو العقد الابتدائى الموقع بين أطرافه والمنظور فى دعوى صحة توقيع  ومختوم بختم المحكمة ومكتوب بجانب ختم شعار الجمهورية العبارة الاتية (حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع )

 

    ( وهذا سند ملكية ضعيف )

 

 

 

ملاحظة : العقد الابتدائى أو النهائى فكليهما يعتبر عقدا ابتدائيًا حتى لو كان مكتوب على ورق لونه اخضر ..  والعقد النهائى هو فقط العقد المسجل "العقد الأخضر".

 


ويجب عليك التحرى جيدا عن البائع والتأكد انه هو المالك الفعلى للشقة او العقار المراد شرائه وكذلك الاستعلام عن دعوى صحة توقيع  والعقد سند الملكية المنظور بها بالمحكمة والتأكد من صحة الحكم .  

 

الاطلاع على تراخيص البناء للعقار بادارة اسكان الحى التابع له الشقة محل التعامل وعن الأرض ومالكها بالحى وعن الشقة وموقفها من رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه

 

       ملاحظة :- لا تشترى شقة فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة بأى حال من الأحوال .

 

 

 

الاستعلام عن كافة الخدمات الموجودة بالشقة (شركات الكهرباء والمياه والغاز )، والتأكد من أن صاحب الشقة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة.

 

بعد الانتهاء من كافة الاستعلامات والتأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار والشقة المطلوب شرائها يتم كتابة عقد البيع  ويذكر فيه تسلسل الملكية، ضمان البائع بحيازته للشقة وضماناته للعيوب الخفية، التى قد تظهر ووضع شرط جزائى لذلك  مع ذكر الحدود الخاصة بالعقار والشقة أيضا، وفى حالة الشراء على أقساط  يجب أن تثبت عدد الاقساط وقيمة كل قسط وتواريخ سدادها فى العقد ، وفى حالة الشراء كاش النص على تسلم البائع الثمن كاملا وأنه سلم الشقة المبيعة وأنه مستعد لتقديم الأوراق الرسمية الدالة على الملكية للمشترى وقت طلبها  ، كما يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع  ، وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية غير قابل للالغاء.

 

   ملاحظة :-   اذا كان البائع وريث من ورثة لابد من الاطلاع على إعلام الوراثة الخاص بهم وعددهم ونصيب كل فرد وأن يوقعوا جميعا على هذا العقد وفى حالة وفاة أحد من هؤلاء الورثة لابد أيضا يكون هناك إعلام وراثة له أيضا ويوقع جميع الورثة لهذا الوريث أيضا ، كذلك توجد ضريبة التصرفات العقارية يتحملها البائع قيمتها ٢.٥٪ من ثمن الشقة الاجمالي وفى حالة اتخاذ اجراءات على العقد ( تسجيل او صحة ونفاذ أو صحة توقيع ) يتم تحصيلها من المشترى  ثم يرجع المشترى على البائع لمطالبته بها .

 

وبعد توقيع العقد يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى مع البائع لتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية مع تنازل البائع عن عداد المياه والكهرباء والغاز .

 

اخيرا التسجيل :- يوجد نوعان من التسجيل 

 

·         تسجيل رضائى يعنى تروح تسجل مباشره فى الشهر العقارى انت والبائع شخصيا او معك توكيل من البائع بالتسجيل لك.

 

·         تسجيل حكم صحه ونفاذ  ، يتم ذلك برفع دعوى فى المحكمه اسمها صحه ونفاذ - وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم فى الشهر العقارى .

 

الاجراءات العملية بمكتب الشهر العقارى :-

 

تقديم الطلب شهر ( تسجيل ) عقد البيع ، ثم الحضور للمكتب الهندسى مأمورية المساحة للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لأستخراج كشف التحديد للطلب  ، ثم تقديم المستندات وهى ( سند الملكية – شهادة المشتملات – اعلام الوراثة اذا كان البيع من وارث - ترخيص المبانى - إقرار أول تعامل صادر من المالك أو الملاك ببيان حصة كل فرد فى الأرض والأجزاء المشتركة )  ،  ثم مرحلة المقبول (اخطار قبول الشهر) ، ثم مرحلة المشروع (تحرير العقد على الورق الأزرق )  ، ثم  يجب أن يوقع من محامى ابتدائى على الأقل على العقد  والتصديق على توقيع المحامى من نقابة المحامين ،  ثم تحرير محضر تصديق على توقيعات اطراف العقد ( البائع والمشترى )

 

 

 

 

 

وعليه فهناك إجراءات يجب على الراغبين فى شراء شقة تمليك اتباعها.

أولا تقوم بإجراء المعاينه اللازمة للعقار الكائن به الشقة محل التعامل، والتأكد من مساحتها والمواصفات المتفق عليها عند الشراء.

ثانيا لا تقوم بشراء وحدة سكنية لم يتم بناؤها أو لم ترها على الطبيعة، لأنه عند التنفيذ من الوارد تغير المساحات أو التقسيم الخاص بها عن أى وحدة أخرى.

ثالثا بعد الانتهاء مما سبق وقبولك للوحدة ومعاينتها واتفاقك على قيمتها مع البائع فيحق لك طلب الاطلاع على كافة مستندات البائع كسند لملكيته.

وهى قد تكون أحد هؤلاء
1-
عقد البيع المسجل "العقد الأخضر"، وهو أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقارى المشهر بها بمعرفة أى شخص، حتى إن لم يكن طرفاً فيه، وذلك بموجب رسم.

2-
عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائى الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ"عبارة" نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.. وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.

3-
عقد موقع من طرفيه وليس به أختام، وبالتالى لا يوجد حكم بصحة توقيع البائع عليه، وهذا يعد عقدا عرفيا تماما، ومن الممكن اصطناعه، ولا يعد سنداً لملكية الوحدة.

4-
بالإضافة إلى العقد فلابد من الاطلاع على آخر إيصال كهرباء ومياه وغاز وتليفون "إن وجد".

رابعاً يتم أخذ صورة من كل ماذكر وما قد يستجد كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى.

خامسا يتم الاستعلام بالحى التابع له الوحدة محل التعامل عن الأرض ومالكها بالحى وعن الوحدة وموقفها من رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه، وكذا عن الخدمات بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.

سادسا بعد الاستعلام عن العقار بالحى يتم الاستعلام عن كافة الخدمات الموجود بالوحدة عن طريق الإيصالات السابق استلام صور منها مثل (شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال)، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة.

سابعا يتم الاستعلام عن العقد سند الملكية وهناك فرضان فى تلك الحالة

1-
العقد المسجل "الأخضر" يتم الذهاب بصورته إلى مأمورية الشهر العقارى المستخرج منها وهى تكون موضحة أعلى العقد، ويتم التقديم على صورة رسمية من تلك العقد بموجب طلب للمأمورية.. ونقوم بمطابقته بالصورة، والتأكد من صحة رقم القطعة محل العقار والحدود والمساحة الخاصة بالوحدة تحديدا.
2-
العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.

ملحوظة: لوجود خطأ شائع بين الناس فلا يوجد ثمة فروق بين العقد الابتدائى أو النهائى فكليهما يعتبر عقدا ابتدائيًا وهى مجرد تسميات نحن نسميها فقط.. والعقد النهائى هو فقط العقد المسجل "الأخضر".


ملحوظة أخرى: توجد عقود تكتب على الورق الأخضر "شبيهة للعقد المسجل"، وهى لا تعد عقدا مسجلا، وإنما هى عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها خاتم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقى، فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقارى فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل فها دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائى وليس عقدا مسجلا.

ثامنا بعد الانتهاء من كافة الاستعلامات والتأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويتم ذكر فيه تسلسل الملكية، ضمان البائع بحيازته للوحدة وضمانه للعيوب الخفية، التى قد تظهر ووضع شرط جزائى لذلك ذكر الحدود الخاصة بالعقار والوحدة أيضا، وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية.


تاسعا وأخيرا بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية (كهرباء – مياه – غاز – تليفون) فيمكنه نقل كافة ما سبق باسمه بموجب هذا التوكيل

 

 

 

 

 

معلومات عن الشهر العقارى :

 

 

 

حيث انه ينشأ فى المديريات و المحافظات  مكاتب للشهر العقارى تتولى  شهر المحررات  التي تقضى القوانين بتسجيلها أو بقيدها و  الوزارة التي تتبعها مصلحة الشهر العقارى و مكاتبها  هى  وزارة العدل  

 

 ينشأ مكتب رئيسى مقره مدينة القاهرة يرأسه امين عام يعين بمرسوم و يتولى هذا المكتب ادارة مكاتب الشهر العقارى و مراقبتها و حفظ صور لجميع المحررات التي شهرت فيها و صورة من الفهارس الخاصة بها

 

ويختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تفع فى دائرة اختصاصه و اذا كانت العقارت واقعة فى دائرة اختصاص مكاتب متعددة وجب اجراء الشهر فى كل مكتب منها و لا يكون للشهر الذى يتم فى احد هذه المكاتب اثره الا بالنسبة الى العقارات أو اجزاء العقارات التي تقع فى دائرة اختصاصه و يعد بكل مكتب  فهرس للمحررات التي تم شهرها  فيه و تحرر  الشهادات العقارية  التي تطلب وفقا للبيانات الواردة فى هذا الفهرس و يبين فى الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات متى كان شهرها سابقا على العمل بأحكام هذا القانون

 

اختصاص و مهام مكاتب الشهر
وتقوم  مكاتب الشهر بما ياتى :

 

1 –  مراجعة المحررات  المقدمة للشهر بعد التاشير على مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر .

 

 2-  إثبات المحررات في دفاتر الشهر و التاشير عليها بما يفيد شهرها

 

 3- تصوير المحررات  التي يطلب شهرها

 

 4- حفظ أصول المحررات التي تشهر  و موافاة الجهات المختصة بصور منها

 

 5- إعداد  فهارس للمحررات التي تشهر

 

 6- التأشيرات الهامشية   و إرسال صور منها للمكتب الرئيسي

 

 7- إعطاء الشهادات العقارية

 

 8- إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها و مرفقاتها

 

 9- الترخيص بالإطلاع   الكشف النظري كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خبرة   فيما يطلب اليها دراسته من الجهات القضائية ة ذلك بالنسبة الى الحقوق العينية العقارية

 

ملاحظة : -     لا يجوز بأي حال من الأحوال أن تنقل من مكاتب الشهر أصول المحررات التي تم شهرها ولا الدفاتر أو الوثائق المتعلقة بالشهر

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وهذه هى  المحررات الواجب شهرها

 


1-   جميع التصرفات التي من شانها  إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل  و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل  إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها ولا يكون للتصرفات غير المسجلة  من الأثر سوى  الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة ، و يجوز لمن حصل على حكم نهائي لصالحه  أن يطلب  قصر التسجيل على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من عقود المقايضة البدل . 

 


2-   جميع التصرفات و الأحكام النهائية  المقررة  لحق من الحقوق العينية العقارية الاصلية يجب كذلك تسجيلها و يترتب على عدم التسجيل  ان هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير و يسرى هذا الحكم على  القسمة العقارية  ولو كان محلها اموالا مورثة ، و يجوز للشريك الذى حصل على حكم نهائى بالقسمة أو بصحة التعاقد على القسمة ان يطلب قصر التسجيل على حصته ما لم يترتب على هذا الشهر  إنهاء حالة الشيوع   ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على نصيبه فى قسم أو ناحية معينة 0 و على المكتب الذى تم فيه التسجيل ان يخطر مكاتب الشهر التي تقع بدائرتها باقى العقارات موضوع القسمة للتاشير بذلك . 

 


3-   يجب تسجيل الإيجارات و السندات  التي ترد على  منفعة العقار  إذا  زادت  مدتها على  تسع سنوات  و المخالصات و الحوالات بأكثر من أجرة  ثلاث سنوات مقدما  ،  و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك 0 و يترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الايجارات و السندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات و الحوالة 0 التسجيل حجة على الكافة .

 


4-   جميع التصرفات المنشاة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها و كذلك الاحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق  القيد  و يترتب على عدم القيد ان هذه الحقوق  لا تكون حجة على الغير

 


ملاحظة :-     لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها  طبقا لما هو مبين بعاليه .

 

كذلك يجب شهر  حق الارث بتسجيل اشهارات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الرث مع قوائم جرد التركة اذا اشتملت على حقوق عينية عقارية و ذلك  بدون رسم  و الى ان يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر اى تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق و يجوز ان يقصر شهر حق الارث على  جزء  من عقارات التركة وفى هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبنى على أساسها تصرفات الورثة

 

 

 

 

 

يجب التاشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا  كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0

 

و تحصل التاشيرات و التسجيلات المشار اليها بعد  اعلان  صحة الدعوى  و قيدها  بجدول المحكمة0
ويؤشر بمنطوق الحكم النهائى فى الدعاوى المبينة بالمادة السابقة فى ذيل التاشير بالدعوى أو فى هامش تسجيلها .

 

 و يتم التاشير بالنسبة لللاحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الاحكام .

 





وسط البلد - القاهرة - عمارة ناسيتا .


للإستشارة القانونية   اضغط على الرابط التالى                     للإستشارة القانونية   اضغط على الرابط التالى  

اتصل بنا